I. Einmalige Steuern beim Verkauf einer Immobilie
In Spanien fällt beim Verkauf einer Immobilie für den Verkäufer Einkommensteuer an. Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern.
Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 18 %, angewendet auf die Differenz zwischen Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Kosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Kosten anzuwenden.
3% des Kaufpreises werden beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden. Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.
Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs zu versteuern. Umgangssprachlich wird er als plusvalía municipal bezeichnet. Die Steuer ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer getragen. In Kaufverträgen wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.
Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.
II. Jährliche Steuern
1. Einkommensteuer
Als nicht residenter Eigentümer einer Immobilie sind Sie in Spanien verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Im Rahmen der Einkommenssteuer (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas) wird in Spanien auch eine selbstgenutzte Immobilie besteuert, die lediglich als Ferienimmobilie genutzt wird. Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 % Einkommenssteuer abzuführen. Oft liegen die Katasterwerte noch weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise beträgt der Katasterwert lediglich 50% des tatsächlichen Wertes.
Eine spanische S.L. ist von dieser Besteuerung ausgenommen. Sie zahlt lediglich Körperschaftssteuer (Impuesto Sociedades), die grundsätzlich nur bei Gewinn anfällt.
2. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Das Eigentum an Vermögenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert unterliegt bei natürlichen Personen in Spanien der Vermögenssteuer. In Spanien residente Personen genießen einen Freibetrag von ca. 110.000,- Euro.
Auch wenn Sie in Spanien lediglich eine Immobilie besitzen, unterliegen Sie der Pflicht zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung. Die Vermögenssteuererklärung wird gemeinsam mit der Einkommenssteuererklärung abgegeben.
Der Steuersatz steigt progressiv von 0,2% (bei Vermögen von bis zu 167.129,45 €) bis auf 2,5 % (ab einem Vermögen von 10.486.000,-€) an. Bereits bei einem Vermögen von 334.252,88 € beträgt der Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der Wert lt. escritura (oftmals wird irrtümlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der escritura angegebenen Kaufpreis auszugehen. Ist Ihre Immobilie mit einer Hypothek belastet, wird die Bemessungsgrundlage um den Valutastand verringert.
3. Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Die Grundsteuer (auch I.B.I. genannt) ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert der Immobilie. In Spanien ist eine Revision des Katasterwertes nur alle 10 Jahre vorgesehen. Oft sind deshalb noch Katasterwerte von 50% des tatsächlichen Wertes vorzufinden.
In Spanien werden Sie nicht zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert; Sie sind selbst für die pünktliche Abgabe verantwortlich. Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungs- und Säumniszuschläge von ca. 20%.
Wir sind bemüht, unsere Informationen und Hinweise stets aktuell zu halten. Dennoch können wir naturgemäss keinerlei Haftung für die Aktualität oder Richtigkeit unser Inormationen übernehmen. Bitte informieren Sie sich bei uns oder fachkundiger Stelle jeweils über den aktuellsten Stand.
